서울시 재개발·재건축 구역 현황 총정리 - Seoul City Life

서울시 재개발·재건축 구역 현황 총정리

서울시 재개발·재건축 사업의 전체 현황

정비사업 총 구역수와 구분

2025년 현재 서울시 전역에서 운영되고 있는 정비사업 구역은 약 690곳에 달한다. 이 가운데 재개발 구역은 247곳, 재건축 구역은 165곳, 소규모 정비사업 구역은 278곳으로 세분된다. 각 구역은 ‘신속통합기획’ 등 정책 변화의 흐름에 따라 관리처분인가, 착공 단계 등 다양한 상태를 보인다.

주목받는 변화와 정책 기조

2025년 서울시는 행정 효율성과 주택 공급 속도를 동시에 강화하는 정책 기조를 보여준다. ‘신속통합기획’이 주요 키워드이며, 연간 약 4만 8천 가구, 총 24만 가구 공급 목표를 세우고 있다. 이로 인해 더 많은 구역이 사업 속도를 높이고 있다.

서울시 주요 재개발·재건축 구역 집중 소개

한남뉴타운, 성수전략정비구역

가장 높은 인기를 보유한 재개발·재건축 구역으로 꼽히는 곳은 한남뉴타운(용산구)과 성수전략정비구역(성동구)이다. 한남뉴타운은 5개 구역으로 구성되며, 한남3구역은 197개동, 약 6,000가구 규모로 대형 사업 중이다. 성수전략정비구역은 4개 지구로 나뉘며, 초고급 주상복합과 오피스, 대형 상권이 갖춰져 있다.

노량진뉴타운, 흑석뉴타운

동작구 노량진뉴타운과 흑석뉴타운도 한강 접근성과 입지적 우위로 인기 순위에서 상위권에 위치한다. 흑석뉴타운 7구역은 ‘아크로리버하임’, 9구역은 ‘디에이치 켄트로나인’ 등 대형 브랜드 아파트가 속속 들어서고 있다.

재개발구역과 재건축구역의 차이점 및 유의사항

재개발과 재건축의 정의 및 절차

재개발은 노후 주거지역을 철거 후 신축, 기반시설을 확충하는 사업이다. 재건축은 노후 공동주택(아파트 등)을 철거하여 동일 용도의 주택을 새롭게 건설하는 형태로, 사업 대상지의 용도와 주민의 요구가 다르다.

필요한 법적 절차와 추진 단계

정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 준공 등 복잡한 행정 단계를 거치게 된다. 사업 속도는 지역·정책 영향에 따라 상이하다.

구분	재개발	재건축
적용대상	노후 저층주거, 상가혼합	아파트 등 공동주택
주 주요절차	철거, 기반시설 개선, 신축	철거, 동일 용도 신축
대표 사례	한남뉴타운, 성수정비구역	잠실주공5단지, 압구정SPP

신속통합기획과 사업 속도 경쟁의 영향

정책적 신속통합기획 대상 구역 현황

2025년 기준으로 신속통합기획 대상 구역이 대폭 증가하였다. 이 정책을 통해 시청 및 자치구 지원이 강화되면서 사업 추진 속도와 행정 간소화가 두드러진다.

진행 현황 별 특징 및 지역별 온도 차

재개발·재건축 구역마다 착공, 관리처분인가, 설계 인가 등 다양한 단계에 위치해 있다. 입지별로 GTX 등 교통 개선, 주변 상권 활성화 등 부가적 요인도 중요하게 작용한다.

2025년 서울시 대표 재건축·재개발 사업장별 현황

2025년 재건축 주요 단지별 일정

대표적으로 잠실주공5단지는 2025년 하반기 시공사 선정 후, 2026년 착공을 목표로 한다. 압구정SPP2는 2025년 정비계획 변경 고시가 예정되어 있으며, 목동12단지 또한 정비계획 및 구역 지정이 진행되고 있다.

주요 재개발 구역 일정 및 진행 상황

동대문구 전농15구역, 서대문구 홍은15구역, 중구 신당8·10구역 등은 2026년 정비계획 또는 착공을 목표로 사업이 진행 중이다. 각 구역은 신속통합기획, 조합설립 인가, 관리처분인가 등 다양한 추진 단계에 위치한다.

구역명	유형	진행 현황·일정
잠실주공5	재건축	2025 하반기 시공사 선정, 2026 착공 예정
압구정SPP2	재건축	2025년 정비계획 변경 고시
목동12단지	재건축	2025년 정비계획 및 구역 지정
전농15구역	재개발	2026년 설계 완료 목표
홍은15구역	재개발	2025년 4월 정비계획 수립 및 구역 지정
신당10구역	재개발	2026 착공 예정
신당8구역	재개발	2025 하반기 철거, 2026 상반기 착공

서울 각 지역별 대표 정비구역 소개 및 분포도

강남, 강북, 동서남북 주요 구역사례

강남권에서는 잠실, 압구정, 대치, 목동 등이 대표적이고, 강북권에서는 미아·수유뉴타운, 북아현뉴타운, 상계뉴타운 등이 주요 사례로 꼽힌다. 서울 동쪽은 동대문구 청량리, 서쪽은 서대문·은평이 활발하다.

대표적 토지거래허가구역 지정 현황

여의도·압구정·성수·목동 등은 토지거래허가구역 지정이 지속 중이며, 모아타운 인근, 용산·서초·송파 지역 역시 2025~2026년 지정이 연장된다. 토지 거래 제한은 투자 전략에 큰 영향을 주므로 사업 참여 시 반드시 확인해야 한다.

재개발·재건축 사업 단계별 주요 이슈와 사례

조합 설립과 사업구성의 실제 사례

구역지정 후 조합 설립은 사업의 핵심 단계다. 대표적으로 신당동, 노량진, 신길, 전농, 청량리 구역들은 조합 설립을 마치고 사업시행인가 또는 분양 등 후속 절차를 진행 중이다.

관리처분인가·착공 단계 구역 상황

관리처분인가와 착공 단계는 분양가, 시세, 투자 전략에 큰 영향을 미친다. 예를 들어, 신당8구역은 관리처분인가 완료 후 2025년 하반기 철거, 2026년 상반기 착공이 예정되어 있다.

투자 관점에서 본 서울 재개발·재건축 구역

투자자 유의사항과 수익성 판단

입지와 교통, 주변 상권, 토지거래허가, 정책 변화(분양가 상한제 등) 등 다양한 변수가 수익성을 좌우하므로 사전에 꼼꼼한 조사가 필수다. 특히 분양가상한제 적용 구역은 투자자 수익률에 직접적인 영향을 준다.

교통 호재와 프리미엄 사례

GTX, 신안산선, 신분당선 연장 등 교통망 확충에 따라 입지적 프리미엄을 갖는 사례가 늘고 있다. 예를 들어 영등포구 신길뉴타운은 신안산선 개통 효과로 프리미엄 기대가 높다.

서울시 재개발·재건축 최신 트렌드

속도전과 고급화, 대형화의 흐름

2025년 주요 트렌드는 “속도전 + 교통 호재 + 고급화”이다. 대형 브랜드와 고급 주상복합, 초고층, 랜드마크급 아파트 공급 등이 두드러진다.

지역별 가격 서열과 프리미엄

한남뉴타운, 성수전략정비구역, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 북아현뉴타운 등의 구역은 최상위권 가격을 형성한다. 상계, 신림 등 일부 외곽 구역은 상대적으로 가격이 낮은 편이다.

구역	대표 특징	가격 서열
한남뉴타운	한강 조망, 미니신도시급	최상위
성수정비구역	초고층, 상권 활성화	최상위
노량진뉴타운	교통 호재, 한강 접근성	상위
흑석뉴타운	한강 뷰, 브랜드 아파트	상위
북아현뉴타운	교통- 교육 인프라	중상위
상계뉴타운	외곽 위치, 저층 다세대	하위

정비구역 선정기준과 지정 방법

구역 선정 중점 요인

사업성, 노후화 수준, 도시계획과의 연계 등을 고려해 선정한다. 특히 ‘모아타운’이나 ‘촉진구역’ 등은 행정 편의와 사업 추진력을 더욱 높이는 요인이다.

구역 지정 후 주요 체크포인트

토지거래허가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 등의 절차를 꼼꼼하게 체크해야 하며, 단계마다 투자 및 참여 전략을 달리해야 한다.

재개발·재건축 관련 인프라와 생활환경 변화

주택공급 확대와 기반시설 개선

서울시는 주택공급과 함께 도로·공원·교통 등 기반시설을 함께 확충하여, 기존 지역의 생활환경을 크게 변화시키고 있다.

생활환경 개선 사례

신길뉴타운, 수유뉴타운, 청량리 일대 등은 사업 시행 후 교육, 공원, 상가, 도로 등 생활인프라가 크게 개선되어 거주 만족도가 높다.

재개발·재건축 구역 투자 및 실거주자 유의사항

분양 신청과 조합원 자격 체크

조합원 분양 신청, 일반분양 일정 등 투자 참여 시 자격 요건과 일정을 꼼꼼히 확인해야 한다. 조합원 지위와 일반분양 경쟁률, 청약가점 등도 반드시 참고해야 한다.

실거주자 생활 변화 및 대안 선택

사업 추진 시 이주 및 생활환경 변화가 발생한다. 실거주자의 경우 이주비, 중개수수료, 관리비 변동 등에 대한 대안 마련과 사전 준비가 필수다.

서울시 재개발·재건축 분양가 및 시세 움직임

분양가상한제와 시세 흐름

분양가상한제 적용 구역은 시세 상승 폭이 제한될 수 있으나, 입지에 따라 프리미엄, 브랜드 가치 등이 시세에 큰 영향을 미친다.

프리미엄 분포와 최근 사례

최근 신당10구역, 한남3구역, 압구정SPP 등은 분양가와 프리미엄의 격차가 크게 발생하고 있다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 2025년 서울시에서 재개발·재건축 구역은 얼마나 되나요?

A1. 현재 약 690곳 정비사업 구역이 있으며, 재개발 247곳, 재건축 165곳, 소규모 정비사업 278곳입니다.

Q2. 서울시 대표 재건축사업장은 어디인가요?

A2. 대표적으로 잠실주공5단지, 압구정SPP2, 목동12단지 등이 있습니다.

Q3. 인기 재개발 사업장은 어디인가요?

A3. 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 노량진뉴타운, 흑석뉴타운, 청량리 일대 등이 대표적입니다.

Q4. 재개발과 재건축의 차이는 무엇인가요?

A4. 재개발은 저층노후지역을 중심으로 기반시설 재정비 후 주택을 신축, 재건축은 노후 아파트 등 공동주택을 철거 후 동일 용도 건축을 의미합니다.

Q5. ‘신속통합기획’이란 무엇인가요?

A5. 행정 절차 간소화 및 사업 속도 제고를 목적으로 서울시가 도입한 정비사업 추진 정책 방식입니다.

Q6. 토지거래허가구역이란 무엇인가요?

A6. 구역 내 토지 거래 시 시청 허가가 필요한 지역을 말하며, 대표적으로 여의도, 압구정, 성수, 목동 등이 있습니다.

Q7. 사업 단계별 주요 체크포인트는 무엇인가요?

A7. 정비구역 지정, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 등이 주요 단계입니다.

Q8. 재개발·재건축 투자 전 유의할 점은?

A8. 입지, 교통, 분양가상한제, 토지거래허가 등 정책 변화와 사업 추진단계별 위험요소를 사전 검토해야 합니다.

Q9. 실거주자의 생활상 변화는 무엇인가요?

A9. 이주, 생활인프라 변화, 중개수수료, 관리비 변동 등이 발생할 수 있으므로 미리 준비해야 합니다.

Q10. 최근 분양가상한제 적용 구역 현황은?

A10. 미아·수유뉴타운, 신당동, 청량리 등 주요 구역에서 적용 여부에 따라 분양가와 시세가 차등적으로 나타나고 있습니다.

Q11. 정비사업의 교통 호재란?

A11. GTX, 신분당선, 신안산선 등 광역 교통망의 확대가 구역 가치 상승에 큰 영향을 줍니다.

Q12. 재개발·재건축향후 전망은?

A12. 2025~2026년까지 신속통합기획 구역 증가, 토지거래허가 지정 연장 등으로 서울시 전역에 걸쳐 사업 확대가 예상됩니다.

오늘도 서울시 재개발·재건축 구역 현황을 꼼꼼히 파악해내는 것이 내 집 마련, 투자 성공의 가장 큰 첫걸음입니다. 도움이 되었다면 ‘공감’이나 ‘공유’를 눌러 보세요.