서울시 아파트 거래량 2026 예측 및 분석

서울시 아파트 거래량과 2026년 예측 개요

서울시 아파트 거래량은 최근 몇 년간 경제 상황과 부동산 정책 변화에 크게 영향을 받으며 변동해왔습니다. 2024년 상반기에는 월별 거래량이 점진적으로 증가하며 시장 회복세를 보였고, 2026년에는 공급 부족과 전세시장 불안이 아파트 매매 거래량에 중요한 변수로 작용할 것으로 전망됩니다.

서울시의 아파트 입주 물량은 2025년에 4만 6천 가구 수준에서 2026년에는 약 2만 4천 가구로 약 47.6% 급감할 것으로 예상되어, 공급 절벽에 따른 매매 및 전세 가격 상승 압력이 심화될 전망입니다. 이로 인해 전세 물건 부족으로 전세 수요가 매매 시장으로 전이되어 2026년 서울시 아파트 거래량은 하방 경직성을 보이며 증가하거나 유지될 가능성이 큽니다.

서울시 아파트 거래 현황과 주요 패턴

2024년 서울 아파트 거래량 분석

2024년 상반기 서울 아파트 거래량은 24,775건으로 나타나 월별로 꾸준한 증가세를 보였습니다. 1월에는 약 2,400건, 6월에는 6,150건으로 증가하며 1월 대비 150% 이상 상승했습니다. 특히 송파구와 강남구, 노원구 등은 높은 거래량을 기록하며 서울 전체 거래량 증가에 기여했습니다.

거래가 많은 자치구와 낮은 자치구 간의 거래량 차이는 상당하며, 이는 지역별 수요와 투자 선호도 차이, 학군 및 생활 인프라 요인 등에서 비롯됩니다. 예를 들어 송파구는 2023년 상반기 대비 2024년 상반기 거래가 325건 증가하는 등 성장세가 눈에 띕니다.

자치구별 아파트 거래량 비교 표

자치구	2023년 상반기 거래량	2024년 상반기 거래량	증가량
송파구	1,471건	1,796건	+325건
노원구	1,191건	1,704건	+513건
성동구	약 260건	약 902건	+642건
금천구	낮음	소폭 증가	+88건

2026년 서울 아파트 시장 변화 요인

공급 절벽과 입주 물량 감소

2026년 서울시 아파트 입주 물량은 2만 4천462가구로, 2025년의 약 4만 6천710가구 대비 약 47.6% 감소가 전망됩니다. 이는 최근 몇 년간 주택 건설 인허가와 착공 물량 감소가 현실화되는 결과로, 공급 부진이 심화되면서 주택시장의 가격 상승 요인으로 작용할 것입니다.

특히 강남 3구 및 마용성(마포, 용산, 성동) 중심의 핵심지역 아파트는 수요 집중과 공급 부족에 따른 가격 상승이 예상됩니다. 이는 전체 서울 부동산 시장의 양극화를 심화시키고, 특히 전세 시장에서 높은 전세가 상승률과 매매 수요 전환을 유발하는 변수로 작용할 것입니다.

전세 시장 불안과 매매 시장 영향

서울의 2026년 전세 수요는 약 23.5만 호로 예상되지만, 공급은 약 8.9만 호에 그쳐 약 14만 호의 공급 부족 현상이 발생할 전망입니다. 이로 인해 전세 가격이 크게 상승하며 임차인의 매매 전환 수요 증가를 불러올 가능성이 큽니다.

매매 시장에서는 금리 인하 가능성과 핵심 지역 중심의 우량 신축 및 재개발 단지에 대한 집중 투자로 거래 활성화가 기대되며, 결과적으로 서울 아파트 거래량은 공급 절벽에도 불구하고 강한 수요를 반영하여 일정 수준 이상 유지 혹은 증가할 수 있습니다.

서울 아파트 거래량과 매매가 영향 요인 분석

금리와 대출 규제 영향

2026년 부동산 시장 전망에서 중요한 변수는 금리 인하 여부와 대출 규제입니다. 금리 인하 시 매수 심리가 개선되어 거래량 증가 및 가격 상승에 도움이 됩니다. 반면 LTV(주택담보대출비율) 및 실거주 규제가 강화되면 매수 심리가 위축될 수도 있습니다.

서울 및 수도권 핵심지에서는 대출 규제로 인해 매수세가 다소 둔화될 수 있으나, 전세난 심화로 인한 전세→매매 수요 전환은 거래가 급감하는 것을 방지할 것으로 보입니다.

지역별 양극화 심화

서울 내에서도 거래량과 가격 상승률은 지역별로 차별화가 심화됩니다. 강남 3구와 마용성 핵심지역은 공급 부족과 수요 집중으로 거래량과 가격이 강세를 유지하지만, 상대적으로 공급 여력이 있는 외곽 지역은 거래 증가폭이 제한적일 전망입니다. 이로 인해 서울시 전체로 보면 거래량은 증가하거나 유지되지만, 세부 지역별로는 양극화가 더욱 심해질 것입니다.

서울시 아파트 거래량과 부동산 정책 영향

정부 규제 및 공급 정책

서울시는 공급 안정화를 위해 2025년까지 약 7만 1천 호의 신축 아파트 공급을 계획했으며, 2026년에는 소규모 재개발과 재건축 인허가 완화 등을 통해 공급 확대를 추진 중입니다. 다만 2026년 입주 물량 감소로 인해 단기 공급 압박은 불가피합니다.

정부의 투기 규제 및 시장 교란 방지 정책과 함께 대출 규제가 거래 성사에 영향을 미치며, 이는 거래량 변동성의 한 축을 담당합니다. 특히 서울 시내 인기 지역 중심으로 가격과 거래 활동이 집중되는 현상은 부동산 정책과도 밀접한 관련이 있습니다.

전세 → 매매 수요 전환과 시장 변화

전세 공급 부족과 가격 상승으로 인해 실수요자들이 전세 대신 매매로 전환하는 경향이 강화됩니다. 이로 인해 2026년 거래량은 일정 부분 상승 압력을 받을 것으로 기대됩니다. 매수 대기 수요가 누적되면서 전세시장 불안이 매매시장에 직접적인 영향을 주는 현상이 두드러집니다.

서울 아파트 거래량 예측과 투자 전략

2026년 거래량 예측

서울 아파트 거래량은 공급 절벽과 전세난 영향으로 하락 압력이 있으나, 매수 전환 수요와 금리 인하 기대감으로 반등 가능성이 큽니다.
지역별로는 강남 3구와 마용성 지역 중심으로 거래 활발, 외곽 지역은 상대적으로 거래량 증가 둔화 예상.
전반적으로 서울 아파트 매매 거래량은 안정세 혹은 소폭 상승세를 유지할 전망입니다.

효과적인 투자 및 시장 대응 전략

핵심 지역 내 신축 및 재건축 단지 중심의 장기 투자 전략이 유리합니다.
전세 가격 상승과 공급 부족을 고려해 전세 수요자의 매수 수요 전환 움직임에 주목할 필요가 있습니다.
대출 규제 및 금리 변동을 모니터링하며 유동성 관리 및 투자 시점을 조절하는 것이 중요합니다.

서울시 아파트 거래량과 가격 동향 비교 표

항목	2024년	2025년 전망	2026년 전망
입주 물량	약 4만 7천 가구	감소 추세 지속	약 2만 4천 가구 (47.6% 감소)
아파트 매매 거래량	점진적 증가	부동산 정책 영향으로 변동	공급 부족, 매수 수요 전환으로 소폭 증가 또는 유지
전세 가격	상승 지속	전세난 심화	전국 최고 상승률 예상 (4.0% 이상 상승 전망)
가격 양극화	일부 심화	심화 예상	강남 및 마용성 등 핵심 지역 집중 상승

서울시 아파트 거래 활성화를 위한 실질적 조언

실수요자의 전략

전세가 상승과 매매 시장의 공급 부족 상황에서 실수요자는 자금 계획을 세심하게 수립하고, 핵심 지역의 중장기 보유 가치가 높은 단지를 중심으로 매매를 고려하는 것이 좋습니다.

투자자의 대응

단기 급등보다는 장기적으로 안정적인 수익이 기대되는 입지 좋은 신축 및 재건축 단지에 대해 집중 투자하는 전략이 요구됩니다. 시장의 양극화를 활용해 지역별 특성을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1: 2026년 서울시 아파트 거래량은 어떻게 변할까요?

A1: 2026년 서울시 아파트 거래량은 공급 감소에도 불구하고 전세난과 매수 수요 전환으로 인해 소폭 증가하거나 유지될 가능성이 큽니다.

Q2: 공급 절벽이 서울 아파트 시장에 어떤 영향을 미치나요?

A2: 입주 물량 감소는 매매 가격 상승과 전세가 급등을 불러와 거래 활성화와 시장 양극화를 심화시킵니다.

Q3: 서울시 내에서 거래량이 가장 많은 지역은 어디인가요?

A3: 송파구, 강남구, 노원구 등이 높은 거래량을 보이며 주요 수요지역으로 꼽힙니다.

Q4: 2026년 서울 전세 시장 전망은 어떠한가요?

A4: 전세 수요에 비해 공급이 크게 부족해 전세 가격 상승과 전세난 심화가 예상됩니다.

Q5: 금리와 대출 규제가 거래량에 미치는 영향은?

A5: 금리가 인하되면 매수 심리가 좋아지고 거래량이 증가하며, 대출 규제 강화 시 거래가 위축될 수 있습니다.

Q6: 서울 아파트 가격 양극화가 심화되는 이유는?

A6: 공급 부족과 핵심 지역 중심 수요 집중으로 인해 일부 지역은 급등하고 다른 지역은 상대적으로 침체되는 현상이 발생합니다.

Q7: 2026년 투자 전략은 어떻게 세워야 하나요?

A7: 핵심 지역 신축 및 재건축 단지 중심 장기투자가 유리하며, 전세 수요자의 매수 전환 움직임을 주시해야 합니다.

Q8: 입주 물량 감소는 단기적 현상인가요?

A8: 공급 절벽은 2026년을 기점으로 심화되지만, 정부의 재개발·재건축 허가 완화 등으로 향후 공급이 점차 증가할 여지도 있습니다.

Q9: 2024년과 2026년 거래량 변화 주요 차이점은 무엇인가요?

A9: 2024년은 거래량이 회복하는 시기였으나, 2026년은 공급 부족과 전세난이라는 구조적 변화로 거래 양상이 다소 달라집니다.

Q10: 실수요자가 유의할 점은 무엇인가요?

A10: 자금 계획을 철저히 세우고, 중장기적으로 가치가 높은 핵심 지역 단지에 집중하는 것이 중요합니다.

Q11: 투자자들이 주목해야 할 지역은 어디인가요?

A11: 강남 3구와 마용성 등 서울 내 핵심 개발 지역 및 우량 신축 단지가 대표적입니다.

Q12: 전세 난이 거래량에 어떤 영향을 미치나요?

A12: 전세 물건 부족이 매매 수요로 전환되며 거래량 유지 혹은 증가에 기여합니다니다.